解局 | 招商蛇口18億加倉常熟與蔣鐵峰華東時光

觀點地產網 ?

2019-11-12 23:52

  • 這番加倉常熟,與招商蛇口的投資規劃相關,也是其沖刺兩千億的一個縮影。

    觀點地產網 1872年,招商局集團在上海成立。一年后,重達507噸的輪船“伊敦”號從上海首航香港,開辟了中國第一條遠洋商業航線。輪船身影漸行漸遠,招商局百年歷程由此開啟。

    140多年后,招商局旗下從事房地產開發的子公司招商蛇口依舊在這片土地上扎根生長。數據顯示,2018年招商蛇口實現銷售1705.84億元,其中包括上海在內的華東區域銷售超700億元,占比達41%。

    這份業績也成了華東區域掌舵人蔣鐵峰在管理層變換中獲得晉升的原因之一,據觀點地產新媒體了解,8月18月,許永軍接替已達退休年齡的孫承銘,成為招商蛇口董事長,并公開招聘總經理一職。

    兩個月后,蔣鐵峰成為新任總經理。與此同時,接近招商蛇口的人士透露,目前蔣鐵峰還兼任著華東、江南兩個區域的總經理職務。

    從區域層級來看,2019年以前,招商蛇口共有華北、華東、華中、華南、深圳五大區域,此后變為九大區域,新增西南、江南、海南、東南區域。其中,江南區域主要從華東分拆而來,包括南京,蘇州,無錫,常州,揚州,鎮江,合肥,徐州等城市。

    新形成的華東、江南區域被寄予厚望,年初的業績交流會上,許永軍就下達了指令:2019年招商蛇口將實現2000億元銷售,其中華東和江南區域大概各400多億元。

    房企買地賣樓與行軍打仗類似,講究兵馬未動,糧草先行。華東、江南區域快速增長的銷售背后,是土地市場上的頻繁落子。從目前來看,這依然是蔣鐵峰的任務。

    18億加倉蘇州常熟

    華東、江南兩大區域在土地市場最新的收獲來自蘇州常熟。

    11月12日,常熟公開出讓位于琴湖片區一宗住宅用地,僅一輪報價,便被招商蛇口以底價18.25億元拿下,樓面價1.35萬元/平方米。

    公告顯示,地塊位于琴湖片區沙家浜路北側、新世紀大道西側,出讓面積6.75萬平方米,容積率2,建筑面積13.51萬平方米。

    觀點地產新媒體了解到,自2014年進入常熟打造太公望項目以后,招商蛇口幾番加碼,此前的4月份,同樣是一輪報價,以10.49億元拿下琴湖片區沙家浜路北側、規劃勝湖路東側地塊,土地面積5.98萬平方米,成交樓面價1.35萬元/平方米。

    業內人士認為,此番以18億再次加倉,與招商蛇口在常熟的規劃分不開。去年2月,招商蛇口與常熟人民政府簽下戰略合作框架協議,雙方擬打造琴湖片區,優化產業布局。

    從招商蛇口的角度來看,自2015年重組上市以來,便一直在打造園區開發、社區開發、郵輪產業“三駕馬車”。

    具體在園區開發上,招商蛇口在年初披露了已擁有8個“意庫類”園區,運營面積超110萬方;5個“網谷類”園區,運營面積超300萬方;以及包括常熟琴湖小鎮在內的11個產業新城項目,面積超312平方公里,但尚未有項目實現竣工。

    常熟琴湖小鎮作為招商蛇口華東區域的兩大小鎮之一,一直被寄予厚望。3月5日,許永軍帶領蔣鐵峰等高管拜會蘇州、常熟市政府人員時曾表示,該項目是招商蛇口在華東的標桿項目,在未來兩三年內會實現小鎮項目的落地開發。

    據業內人士透露,簽下協議這一年多里,琴湖小鎮也時常活躍于大眾的視野,惠民醫院的投入使用、商業街的批后公示、電視信號發射塔的竣工、首期住宅項目亮相的項目進度信息,一直頗受市場關注。

    不過,這次以18億再次加倉,招商蛇口還須面對條款約定。據常熟市政府投資發展監管協議顯示,2020年12月31日之前,地塊競得者須在琴湖小鎮范圍內投資建設商業服務建筑面積不少于0.8萬平方米,商務辦公建筑面積不少于1萬平方米。

    倘若無法完成,琴湖小區范圍內獲得的住宅項目將被停止一切銷售活動,并無法獲得網簽備案,直至實際發生的投資建設體量滿足約定后方可恢復。

    蔣鐵峰華東時光

    這番加倉常熟,與招商蛇口的投資規劃相關,也是其沖刺兩千億的一個縮影。

    觀點地產新媒體了解到,自2018年起,招商蛇口先后對總部乃至區域進行管理結構調整,在2019年,在華北、華東、華中、華南、深圳五大區域的基礎上,裂變為九大區域,新增江南、海南、東南、西南區域。

    其中,江南區域主要有華東區域裂變而成,包括南京,蘇州,無錫,常州,揚州,鎮江,合肥,徐州等城市。接近招商蛇口的人士對觀點地產新媒體指出,不能簡單地認為現有的華東、江南區域合起來就是原先的華東區域,還有一些城市公司也被納入了。

    從管理來看,裂變而成的華東與江南區域均由蔣鐵峰掌舵,甚至調任到總部擔任到總經理之后,其依然兼任兩個區域總。不過,業內人士指出,目前依然兼任應該是處于交接過渡期,畢竟人的精力不是無限的。

    換言之,交接完成后,蔣鐵峰或將結束在華東的時光,交出兩大區域的權杖,告別他為之奮斗多年的戰場。

    現年46歲的蔣鐵峰,畢業于華中理工大學土木工程系建筑工程專業,為人低調。從公開的資料來看,他在招商蛇口的路程始于南京,輾轉上海,并在2016年成為華東區首。

    數據顯示,2016年招商蛇口實現營收635.73億元,其中華東區域126.28億元,占比僅為19.86%,落后于華北、華南及深圳區域。不過在2017年,這一數據上升為33.19%,2018年為31.24%,蟬聯五大區域首位。在外界看來,這也是蔣鐵峰獲得晉升的直接原因之一。

    不過,銷售節奏或許是招商蛇口華東區域業績爆發的主要原因。許永軍在年初的業績交流會上曾經說到,過去快周轉主要在華東區域,在大灣區主要是很多產城融合的項目。

    具體城市上,上海中原分析師對觀點地產新媒體表示,這兩年招商蛇口在上海發展算穩扎穩打:“去年招商蛇口在上海拿了塊地,銷售不錯,今年還拿了2塊地,節奏掌握得可以。”

    該分析師同時指出,從整個區域來看“上海是重要地方,不能失手,所以必須拿地,但是拿地又不多,只能維系正常運作,其實有機會還是在上海周邊。”

    他介紹,相對而言,招商蛇口在南京、蘇州、寧波、杭州等環滬城市有著更好的發展。

    事實上,除了住宅開發,蔣鐵峰也致力推動招商蛇口華東區域商業地產發展。兩年前接受媒體采訪時,他就曾指出,華東區域已經成為除深圳區域外持有商業面積最大的區域。

    去年6月份,在華東區域商業產品線發布會上,招商蛇口披露,其在國內27個持有型商業項目,規模超過240萬平方米,而在華東區就已布局了14座商業綜合體。

    “商業地產方面,招商蛇口在上海、南京等城市做得還是不錯的。”熟悉招商蛇口的人士這樣對觀點地產新媒體說。

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    撰文:曾劍萍    

    審校:徐耀輝



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