金地集團董事長凌克致股東:2020年機遇與挑戰并存

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2020-04-23 17:09

  • 我們也敏銳地看到這場疫情對于行業發展的改變,看到機遇與挑戰并存。

    2019年,受國際貿易摩擦、地緣政治局勢緊張等重大不確定性風險的影響,全球經濟增速放緩。中國經濟內生動力不足,外需尚未恢復,經濟增速持續下行。

    在宏觀經濟整體承壓的背景下,房地產行業政策依然以“穩定地價、穩定房價、穩定預期”為總基調,不將房地產作為短期刺激經濟的手段,地方政府則因城施策,控制市場預期,實現精準調控。盡管國內貨幣政策的逆周期調節力度逐步加大,但中央聚焦房地產金融風險,房地產行業融資政策依然偏緊。

    在以穩為主的政策基調下,2019年全國商品住宅成交面積達15億平方米,再創新高。雖然行業整體規模仍在增長,但增速下降明顯,不同區域分化加劇,行業集中度繼續提升,競爭激烈。百城房價漲幅保持在低位區間,調控政策收效明顯。

    面對宏觀經濟、政策環境和市場壓力帶來的挑戰,公司堅決貫徹“質量管理年——精益管理,協同共進”的經營導向,各項經營業績再上新臺階。2019年集團實現銷售金額2,106億元,成功跨越兩千億的新臺階,利潤總額也再創新高,實現了規模和利潤的平衡增長。

    在投資拓展方面,公司把握了市場周期及城市輪動的機會,布局版圖新增一省11市,已實現全國61城布局,構建了更具縱深和梯度的城市布局。全年投資金額達1,200億元,平均樓面地價穩步下降,投資力度和投資質量不斷提升,為集團規模和利潤的穩定增長奠定了良好的基礎。

    在業務規模不斷擴張、融資環境卻在收緊的一年里,我們很好地兼顧了財務風險的控制。公司銷售回款良好,現金盈余充沛,債務期限結構合理,財務狀況穩健。全年綜合融資成本僅為4.99%;年末凈負債率60.24%,均低于行業平均水平。優秀的融資能力和資金管理水平使公司不僅具備強大的抗風險能力,也能做好投融資的匹配,助力公司在穿越市場周期中行穩致遠。

    2019年,公司通過精益管理進一步實現了開發提效。

    在營銷管理方面,公司加強市場研判,主動應對市場,強化營銷關鍵環節的管理;運營管理方面則借力計劃管理系統,新拿地項目開盤周期不斷縮短,同時加強供貨調度,時刻準備好抓住市場銷售窗口。面對行業平均利潤率走低的局面,公司強化利潤監控、經營決策關注量價平衡。

    在產品管理方面,我們持續創新,標準化應用率、產品品質和研發效率不斷提高。公司緊跟時代科技發展及客戶需求變化,從便捷、健康等維度開展智慧社區的投入,以及戶內智能家居定制化的產品打造。工程管理方面,我們全面推行穿插提效施工,高層項目從開工到交付時間進一步縮短,全面啟用智慧工地進行管理,并開展BIM逆向建模,同時房屋質量總體滿意度再創新高。金地人始終秉持著“智美精工”的產品理念,用優質的產品和服務改善城市面貌,改進人居品質,和城市共同生長,這讓我們客戶滿意度和忠誠度均穩居行業標桿水平。

    在主營業務不斷增長的同時,公司的物業管理、持有型物業運營管理、相關多元化業務穩步推進,與地產主業協同加強。金地物業新增的外拓管理面積接近翻倍,線下管理的面積突破兩億平方米,客戶滿意度達99%,繼續蟬聯全國第一;公司持有型物業種類日益豐富,形成產業、商業、寫字樓、酒店等多業態組成的資產集群,租金收入穩步提升;體育產業公司主辦的2019年首屆深圳WTA冠軍總決賽完美收官,獲得了各方好評,有力提升了公司的品牌知名度;金地教育產業發展迅速,與三家教育集團實現合作,落戶一個創新教育示范區;此外,公司在養老產業、代建管理、互聯網家裝業務、國際化拓展等方面也都有序推進。

    公司的成長離不開股東的支持,公司致力于用優秀的經營業績在不確定性的市場環境中給股東提供確定性的回報。自2001年上市以來,公司持續穩定地回報股東,每年均向股東分配現金股利,2015-2018年連續四年的現金分紅均占當年實現凈利潤的30%以上。

    展望2020年,外部環境呈現高度的復雜性和不確定性,中國經濟處于新舊動能轉換過渡期,經濟增長下行壓力仍在。開年的新冠疫情給中國“十三五規劃”和“全面建成小康社會”的收官之年增添一絲陰霾。疫情的蔓延使房地產行業的銷售和開發幾近停擺。2020年一季度,全國商品住宅銷售面積和金額累計同比大幅下降,房地產開發投資、房屋新開工面積和竣工面積同比增速也下降明顯。房地產行業供需兩弱,使經濟增長進一步承壓。

    公司的經營也受到新冠疫情的沖擊:一季度的銷售指標較去年同期顯著下滑,開竣工、推盤計劃延誤。面對嚴峻的外部環境,公司主動應對,針對疫情調整營銷策略和營運安排,及時上線“金地集團線上售樓處”,同時,在確保安全的前提下積極復工,盡可能減少疫情給經營帶來的影響。同時,公司通過捐贈款項、物業服務、租金減免等多項措施積極助力抗擊疫情,展現了作為企業公民強烈的使命感和責任感。

    為應對疫情對我國經濟造成的沖擊,中央加大逆周期調節力度,積極的財政政策持續發力,穩健的貨幣政策更加靈活適度。與此同時,中央強調“房住不炒”定位不變,不將房地產作為短期刺激經濟的手段,各地因城施策更加靈活。多省市密集出臺房地產行業扶持政策,包括延緩土地出讓金繳納、調整預售條件等以提振市場信心,保障房地產市場的平穩運行。同時,央行、銀保監會亦陸續發文提出鼓勵通過適當下調貸款利率、增加信用貸款和中長期貸款等措施,緩解房企短期現金流壓力,降低整體金融風險。

    我們應該看到,中國經濟的基本面及長期向好的趨勢不會因這場疫情而改變,中國仍將保持城市化發展趨勢,作為關聯上下游數十個產業的房地產業仍是中國經濟的壓艙石。

    在復雜和動蕩的市場環境中,我們需要持續保持銷售規模和利潤的健康、均衡增長。我們需要培育和增強更加均衡、獨到的企業競爭力及組織能力,練好內功、提質增效。以此為導向,我們將著重提升宏觀行業和區域市場的研究能力,提高非公開市場投資所需的資源整合能力和信息獲取能力;進一步提高營銷創新能力、客戶渠道挖掘能力和開發效率;加強現金流管理的前瞻性和有效協同,匹配融資節奏與投資需求,促進集團經營目標的實現;利用信息化手段有效提升管理效率;提高區域、城市公司的組織能力,加強集團權責流程和業務管控工作。

    我們也敏銳地看到這場疫情對于行業發展的改變,看到機遇與挑戰并存。

    投資方面,公司將抓住市場機遇,實現精準投資。受突發疫情影響,居民對公共健康衛生的關注度高漲,地方治理水平、城市綜合配套等因素亦成為城市發展潛力的重要參考。公司在投資方面將繼續專注于都市圈作為重點拓展區域,從經濟實力和發展潛力、人口吸引力、城市治理能力等多個維度精選主要城市。我們還將聚焦精準化、系統化能力建設,把握宏觀經濟、區域輪動與投資節奏的關聯,提高非公開市場拿地的能力,密切關注疫情困境下地產項目的收購機會。

    疫情也讓我們看到營銷體系建設的重要性。我們一方面要創建全渠道營銷體系,實現線上+線下融合,更直接地面對客戶;另一方面加強營銷信息化建設,打通集團全域客戶數據,探索AI應用,實現銷售無紙化。

    無論市場如何變化,產品和服務始終是鏈接企業和客戶的核心。疫情使得客戶對居住產品和物業服務的需求理念產生轉變升級。綠色、環保、健康、安全的住宅產品,將獲得巨大的競爭力,未來我們將更加注重構建產品的附加值,關注前沿智能科技和智慧人居的科學結合,營造綠色健康、智能化的生活環境。此外,我們還將通過定制化精裝、定制化戶型等措施加強在大城市的產品定制化探索,在中小城市著重打造更多驚艷的高性價比產品,同時,探索建設基于BIM的協同設計平臺,進一步推進建筑主體的PC化和精裝修的工業化、裝配化。我們還將持續提升金地物業的核心競爭力,保持服務質量全國第一的市場領先地位,持續擴大規模,為更多的客戶帶來優質的服務。除了為住宅業主提供服務外,金地物業還將努力構建商辦和園區物業管理的競爭優勢,持續探索市政管理業務,繼續擴大各類型增值服務的收入來源。

    銷售放緩疊加融資政策收緊使房企面臨著較大的資金壓力,我們將特別注意保持良好的流動性,防范財務風險。一方面加大銷售回款管理力度,另一方面積極拓展融資渠道,從而保障公司規模發展的資金需求。

    公司在提升傳統開發業務發展質量的同時,也將繼續積極拓展相關多元化業務領域,發揮業務協同效應。我們將著力上下游產業鏈的構建和改造,加強工藝、材料、部品、部件的研發,推進技術變革,提升建造效率;深入研究全球建材供應網絡,在中國逐步實現倉配裝一體化;發力整合前端產業鏈,對重點企業加強投資合作。

    在商業地產和產業地產領域,我們將致力建立品牌優勢和提升團隊能力,打通融資渠道,加大產業資源的拓展力度,提升產業研究能力,加強與企業、政府的互動。與此同時,保持謹慎穩健的態度和理念,主動學習產業相關知識,積極吸納各領域專業人才加入公司。我們還將拓展多方位的消費升級業務,有計劃、分步驟地在醫療養老、文化旅游、體育產業、教育、家居生活等產業領域探索實踐。

    多年來,公司以“科學筑家”為使命,為客戶筑起“人文風格、人性功能、人情社區”的生活家園,胸懷“做中國最有價值的國際化企業”的宏偉目標,著眼于產品打磨和服務升級的細節之處,為滿足人民美好生活的需要貢獻屬于房地產企業的力量。

    全體金地人將秉持二次創業再出發的激情,勠力同心,攜手共進,共同鑄就金地集團新的輝煌!

    金地集團董事長:凌克  

    二〇二〇年四月二十一日

    審校:劉滿桃



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